Introducción
El mundo inmobiliario tiene su propio lenguaje, lleno de términos técnicos y jerga que pueden resultar confusos y abrumadores para los compradores primerizos. Escritura pública, catastro, hipoteca fija, nota simple, arras… ¿Te suenan a chino? ¡No te preocupes, es normal!
Entender el vocabulario inmobiliario es clave para navegar el proceso de compra con confianza, comprender los documentos, negociar con seguridad y tomar decisiones informadas.
En este glosario completo, te explicamos de forma sencilla y clara 50 términos inmobiliarios clave que todo comprador primerizo debe conocer, desde la A hasta la Z. ¡Despídete de la jerga confusa y conviértete en un experto en el lenguaje de la vivienda!
Glosario Inmobiliario para Compradores Primerizos
(A)
- Arras: Cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor como señal y garantía de la reserva de la vivienda al firmar el contrato de arras. Existen diferentes tipos de arras (penitenciales, confirmatorias, penales) con diferentes consecuencias en caso de incumplimiento del contrato.
- Amortización (de hipoteca): Devolución gradual del capital de la hipoteca al banco a lo largo del plazo del préstamo, junto con el pago de los intereses.
(B)
- Banco (acreedor hipotecario): Entidad financiera que concede la hipoteca al comprador, prestando el dinero necesario para la compra de la vivienda.
- Broker hipotecario (o intermediario hipotecario): Profesional o empresa que asesora al comprador en la búsqueda de la mejor hipoteca y le ayuda a tramitar la solicitud con diferentes bancos.
(C)
- Catastro: Registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda donde se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales. El Catastro asigna un valor catastral a cada inmueble, que se utiliza para el cálculo de impuestos como el IBI.
- Cargas: Gravámenes o deudas que pesan sobre una vivienda y que afectan a su valor o a su situación legal. Ejemplos: hipotecas, embargos, servidumbres, usufructos.
- Certificado de Eficiencia Energética (CEE): Documento obligatorio que califica la eficiencia energética de una vivienda con una letra (de la A a la G) y que informa sobre su consumo energético estimado y emisiones de CO2.
- Cédula de Habitabilidad (o Licencia de Primera Ocupación): Documento administrativo que certifica que una vivienda cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad y es apta para ser utilizada como vivienda.
- Comisión de Agencia Inmobiliaria: Honorarios que cobra la agencia inmobiliaria por sus servicios de intermediación en la compraventa. Generalmente se calcula como un porcentaje del precio de venta.
- Comunidad de Propietarios: Conjunto de propietarios de un mismo edificio o urbanización que comparten elementos comunes (fachada, tejado, escaleras, ascensor, zonas verdes, etc.) y que se rigen por unos estatutos y un régimen de propiedad horizontal.
- Contrato de Arras: Precontrato que formaliza la reserva de la vivienda y las condiciones de la futura compraventa entre comprador y vendedor, e incluye la entrega de una cantidad de dinero en concepto de arras.
- Contrato de Compraventa (o Escritura Pública de Compraventa): Documento legal definitivo que formaliza la transmisión de la propiedad de la vivienda del vendedor al comprador ante notario.
- Cuota Hipotecaria: Pago periódico (generalmente mensual) que el deudor hipotecario realiza al banco para devolver el capital prestado y pagar los intereses de la hipoteca.
(D)
- Dación en Pago: Entrega de la vivienda al banco por parte del deudor hipotecario como forma de saldar la deuda hipotecaria en caso de no poder pagarla.
- Diferencial (de hipoteca variable): Porcentaje fijo que se suma al índice de referencia (Euríbor) para calcular el tipo de interés de una hipoteca variable.
- Domiciliación Bancaria: Orden al banco para que cargue automáticamente en tu cuenta bancaria los pagos periódicos (cuota hipotecaria, recibos, etc.).
- Due Diligence (Diligencia Debida): Proceso de investigación y verificación exhaustiva que realiza el comprador (o su asesor) sobre la vivienda antes de la compra, para conocer su estado legal, técnico y urbanístico y evitar sorpresas.
(E)
- Entrada (o Pago Inicial): Cantidad de dinero que el comprador aporta de sus ahorros al comprar una vivienda, y que no se financia con la hipoteca. Suele ser un porcentaje del precio de la vivienda (generalmente entre el 10% y el 20%).
- Euríbor (Tipo Euríbor): Índice de referencia más utilizado en España para el cálculo de los tipos de interés de las hipotecas variables. Refleja el tipo de interés medio al que se prestan dinero entre sí los bancos de la zona euro.
- Escritura Pública (de Compraventa o Hipoteca): Documento legal que se formaliza ante notario y que tiene plena validez jurídica. La escritura pública de compraventa formaliza la transmisión de la propiedad, y la escritura pública de hipoteca formaliza la constitución de la garantía hipotecaria a favor del banco.
- Estado Civil: Situación personal de una persona en relación con el matrimonio (soltero/a, casado/a, viudo/a, divorciado/a). El estado civil es relevante en la compraventa de vivienda, especialmente en compras en pareja.
- Estudio de Viabilidad (Hipotecaria): Análisis que realiza el banco sobre el perfil financiero del solicitante y la viabilidad de concederle una hipoteca, teniendo en cuenta sus ingresos, deudas, ahorros, etc.
(F)
- Ficha Informativa Personalizada (FIPRE): Documento obligatorio que los bancos deben entregar al solicitante de una hipoteca y que resume las condiciones esenciales de la hipoteca (tipo de interés, TAE, cuotas, comisiones, vinculaciones, etc.) de forma estandarizada y transparente.
- Finca Registral: Unidad en la que se divide el Registro de la Propiedad. Cada inmueble (vivienda, local, parcela, etc.) tiene asignada una finca registral con un número identificativo único.
- Firma Ante Notario: Acto formal en el que comprador y vendedor (y el banco, si hay hipoteca) firman la Escritura Pública de compraventa (y de hipoteca) ante un notario público, que da fe de la legalidad y validez del acto.
- Fondo de Emergencia: Cantidad de dinero ahorrada para hacer frente a gastos imprevistos o emergencias, como reparaciones en la vivienda, averías, pérdida de empleo, etc.
(G)
- Gastos de Cierre (o Gastos de Compraventa): Conjunto de gastos adicionales a la entrada y al precio de la vivienda que el comprador debe pagar al comprar una vivienda, como impuestos, notaría, registro de la propiedad, tasación, gestoría, etc.
- Gestoría: Profesional o empresa que se encarga de tramitar y gestionar el papeleo y los trámites burocráticos de la compraventa de vivienda en nombre del comprador y/o vendedor (liquidación de impuestos, inscripción en el registro, etc.).
- Gravamen: Sinónimo de carga. Deuda o limitación que pesa sobre una vivienda.
(H)
- Hipoteca: Préstamo que concede un banco o entidad financiera al comprador para financiar la compra de una vivienda, utilizando la propia vivienda como garantía de devolución del préstamo.
- Hipoteca a Tipo Fijo: Tipo de hipoteca en la que el tipo de interés se mantiene constante durante toda la vida del préstamo, por lo que la cuota mensual es siempre la misma.
- Hipoteca a Tipo Variable: Tipo de hipoteca en la que el tipo de interés varía a lo largo de la vida del préstamo, ya que se calcula sumando un diferencial a un índice de referencia variable (Euríbor). La cuota mensual puede subir o bajar según las fluctuaciones del Euríbor.
- Hipoteca Mixta: Tipo de hipoteca que combina un tramo inicial a tipo fijo (durante unos años) y un tramo posterior a tipo variable para el resto de la vida del préstamo.
(I)
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Impuesto municipal anual que grava la propiedad de bienes inmuebles (viviendas, locales, terrenos, etc.). Lo paga el propietario de la vivienda cada año.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Impuesto que se paga al comprar una vivienda de segunda mano. El tipo impositivo varía según la comunidad autónoma.
- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): Impuesto que se paga al comprar una vivienda nueva (de obra nueva). El tipo general es del 10%, aunque puede ser reducido en algunos casos.
- Índice de Referencia (Hipotecario): Valor que se utiliza como base para calcular el tipo de interés de las hipotecas variables. El más común en España es el Euríbor.
- Inspección de Vivienda (o Inspección Técnica de Edificios – ITE): Revisión técnica exhaustiva del estado de una vivienda realizada por un inspector profesional, para detectar posibles problemas o deficiencias antes de la compra.
(L)
- Licencia de Primera Ocupación (o Cédula de Habitabilidad): Documento administrativo que certifica que una vivienda cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad y es apta para ser utilizada como vivienda.
- Libro de Familia: Documento oficial español donde se inscriben los datos relativos al matrimonio y a los hijos de una pareja. Puede ser necesario para acreditar el estado civil en la compraventa.
- Liquidación de Impuestos: Pago de los impuestos correspondientes a la compraventa de la vivienda (ITP o IVA, AJD). Debe realizarse en los plazos establecidos tras la firma de la escritura.
(M)
- Mercado Hipotecario: Conjunto de operaciones de préstamo hipotecario que se realizan en un país o región. Incluye la oferta y la demanda de hipotecas, los tipos de interés, las condiciones, etc.
- Mercado Inmobiliario: Mercado de compraventa y alquiler de bienes inmuebles (viviendas, locales, terrenos, etc.). Incluye la oferta y la demanda de propiedades, los precios, las tendencias, etc.
- Minuta (de Escritura Pública): Borrador de la Escritura Pública de compraventa o hipoteca que prepara la notaría antes de la firma, para que las partes puedan revisarla y verificar que es correcta.
- Mora Hipotecaria: Retraso en el pago de las cuotas de la hipoteca. La mora continuada puede llevar al banco a iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria.
- Mudanza: Traslado de los bienes y enseres de una persona o familia de una vivienda a otra.
(N)
- NIF (Número de Identificación Fiscal): Número que identifica a una persona física o jurídica a efectos fiscales en España. Para personas físicas, coincide con el DNI o NIE.
- NIE (Número de Identificación de Extranjero): Número que identifica a los extranjeros residentes en España. Es necesario para realizar trámites legales y fiscales en España, como la compra de una vivienda.
- Nota Simple (del Registro de la Propiedad): Documento informativo del Registro de la Propiedad que resume la situación jurídica de una vivienda. Indica quién es el propietario, si tiene cargas, etc.
- Notario: Funcionario público que da fe pública de los actos jurídicos, como la firma de la Escritura Pública de compraventa o hipoteca. Garantiza la legalidad y validez de los actos y asesora imparcialmente a las partes.
(O)
- Oferta Vinculante (Hipotecaria): Oferta formal que el banco entrega al solicitante de una hipoteca, con las condiciones definitivas del préstamo (tipo de interés, TAE, cuotas, comisiones, etc.). La oferta vinculante es obligatoria para el banco durante un plazo determinado y debe entregarse al menos 10 días antes de la firma de la hipoteca.
- OKUPACIÓN: Ocupación ilegal de una vivienda sin el consentimiento del propietario. Es un problema social y legal que puede afectar a la compraventa de viviendas, especialmente en viviendas vacías o abandonadas.
(P)
- Pago Inicial (o Entrada): Sinónimo de Entrada. Cantidad de dinero que el comprador aporta de sus ahorros.
- Parcela Catastral: Representación gráfica de un inmueble en el Catastro, con su referencia catastral y sus límites y características físicas.
- Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana – IIVTNU): Impuesto municipal que grava el incremento de valor que experimenta un terreno urbano (y por extensión, la vivienda construida sobre él) desde que el vendedor lo adquirió hasta que lo vende. Lo paga el vendedor.
- Portal Inmobiliario: Página web o plataforma online donde se anuncian y publicitan viviendas en venta o alquiler. Ejemplos: Idealista, Fotocasa, Habitaclia, etc.
- Pre-Aprobación Hipotecaria: Evaluación inicial que realiza un banco sobre el perfil financiero del solicitante de una hipoteca y la cantidad máxima de préstamo que le concedería en principio, antes de que el comprador haya encontrado una vivienda concreta.
- Presupuesto (para comprar vivienda): Planificación financiera detallada de todos los ingresos, ahorros y gastos asociados a la compra de una vivienda, incluyendo la entrada, los gastos de compraventa, la hipoteca y los gastos mensuales posteriores.
- Promotor Inmobiliario: Empresa o entidad que se dedica a la construcción y promoción de viviendas de obra nueva para su venta.
- Propiedad Horizontal: Régimen jurídico que regula la propiedad de los diferentes pisos o locales de un mismo edificio y su relación con los elementos comunes del edificio (fachada, tejado, escaleras, etc.). Se aplica a los edificios de pisos y urbanizaciones.
(R)
- Registro de la Propiedad: Institución pública donde se inscriben y registran los bienes inmuebles y los derechos reales sobre ellos (propiedad, hipotecas, etc.). La inscripción en el Registro de la Propiedad otorga seguridad jurídica a los propietarios y a las transacciones inmobiliarias.
- Reserva (de Vivienda): Acuerdo entre comprador y vendedor para retirar una vivienda del mercado durante un tiempo determinado, mientras el comprador realiza las gestiones necesarias para la compra (hipoteca, papeleo, etc.). La reserva puede formalizarse con un contrato de reserva y la entrega de una cantidad de dinero por parte del comprador.
- Revalorización (de Vivienda): Aumento del valor de mercado de una vivienda con el tiempo, debido a factores como la inflación, la mejora de la zona, las reformas, etc.
- Revisión Hipotecaria: Actualización periódica de la cuota mensual de una hipoteca variable en función de las fluctuaciones del Euríbor. Generalmente se realiza cada 6 o 12 meses.
(S)
- Seguro de Hogar: Póliza de seguro que protege la vivienda y sus contenidos ante siniestros (incendio, inundación, robo, responsabilidad civil, etc.). Aunque no siempre es obligatorio por ley, es muy recomendable contratarlo, y obligatorio si tienes hipoteca (al menos el seguro de incendios).
- Servidumbre: Carga o limitación que se impone sobre una vivienda en beneficio de otra finca o de una persona. Ejemplos: servidumbre de paso, servidumbre de luces y vistas.
- Subrogación Hipotecaria: Cambio del deudor hipotecario (subrogación del deudor) o del acreedor hipotecario (subrogación del acreedor) en una hipoteca ya existente. Permite al comprador asumir la hipoteca del vendedor (subrogación del deudor) o cambiar la hipoteca de banco (subrogación del acreedor).
- Suministros (de la Vivienda): Servicios básicos necesarios para el funcionamiento de una vivienda, como agua, luz, gas, internet, teléfono, etc. Es necesario darlos de alta o cambiar la titularidad al comprar una vivienda.
(T)
- TAE (Tasa Anual Equivalente): Indicador que refleja el coste total anual efectivo de una hipoteca, incluyendo el tipo de interés nominal, comisiones y otros gastos. Es la métrica más importante para comparar diferentes ofertas hipotecarias.
- Tasación (de Vivienda): Valoración oficial de una vivienda realizada por un tasador homologado, generalmente encargada por el banco para determinar el valor de mercado de la vivienda como garantía hipotecaria.
- Tipo de Interés (Hipotecario): Porcentaje que se aplica al capital pendiente de la hipoteca para calcular los intereses que el deudor debe pagar al banco. Puede ser fijo, variable o mixto.
- Titularidad (de la Vivienda): Derecho de propiedad sobre una vivienda. Indica quién es el propietario legal de la vivienda.
- Trastero: Espacio anexo a la vivienda, generalmente situado en el sótano o en la azotea del edificio, destinado a almacenamiento.
(U)
- Usufructo: Derecho real que permite a una persona (usufructuario) usar y disfrutar de un bien ajeno (vivienda) y percibir sus frutos o rentas, pero sin ser el propietario del bien (la propiedad pertenece al nudo propietario). Puede ser vitalicio (durante toda la vida del usufructuario) o temporal.
(V)
- Valor Catastral: Valor administrativo que el Catastro asigna a cada inmueble, basándose en criterios objetivos como la ubicación, superficie, antigüedad, etc. Se utiliza como base para el cálculo de impuestos como el IBI, pero no suele coincidir con el valor de mercado real de la vivienda.
- Valor de Mercado (o Valor de Tasación): Precio estimado al que se podría vender una vivienda en el mercado actual en condiciones normales de oferta y demanda. Se determina mediante la tasación de la vivienda, teniendo en cuenta factores como la ubicación, características, estado, comparables en la zona, etc.
- Vendedor: Propietario actual de la vivienda que la pone a la venta.
- Vicios Ocultos: Defectos graves y ocultos de una vivienda que no son visibles a simple vista en el momento de la compra y que afectan a su habitabilidad, seguridad o valor. El vendedor tiene la obligación legal de responder por los vicios ocultos durante un plazo de tiempo determinado.
- Vivienda de Obra Nueva (o Vivienda Nueva): Vivienda que se vende por primera vez, recién construida o en primera transmisión desde el promotor.
- Vivienda de Protección Oficial (VPO): Vivienda de promoción pública o privada que se construye con ayudas públicas y que está sujeta a limitaciones de precio y requisitos para acceder a su compra (ingresos máximos, etc.), con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda a colectivos con menos recursos.
- Vivienda de Segunda Mano: Vivienda que ya ha tenido un propietario anterior y que se vende en segunda o posteriores transmisiones.
(Y)
- [No hay términos clave comunes en español que empiecen por Y en el contexto inmobiliario]
(Z)
- Zona Residencial: Área o barrio de una ciudad destinado principalmente a viviendas, con un ambiente generalmente tranquilo y familiar.
Consejos para Utilizar Este Glosario
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- Consulta el Glosario Siempre que Dudes de un Término: No te quedes con dudas. Siempre que encuentres un término inmobiliario que no entiendas, consulta este glosario para aclararlo.
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Conclusión
¡Enhorabuena! Ahora tienes en tus manos un glosario completo con 50 términos inmobiliarios clave que te ayudarán a desenmascarar la jerga del sector y a comunicarte con confianza en el proceso de compra de tu primera vivienda.
¡Domina el lenguaje inmobiliario y conviértete en un comprador informado y empoderado!