Introducción
Comprar una vivienda implica una cantidad considerable de papeleo. Desde la búsqueda inicial hasta la firma ante notario, necesitarás reunir y presentar una serie de documentos para diferentes trámites: solicitud de hipoteca, contrato de arras, escritura de compraventa, pago de impuestos, etc.
Para muchos compradores primerizos, este papeleo puede resultar abrumador y confuso. ¿Qué documentos necesito exactamente? ¿Dónde los consigo? ¿Para qué sirven?
En esta guía completa, te proporcionamos una lista detallada de los documentos NECESARIOS para comprar tu primera vivienda, explicándote:
- Documentos Personales del Comprador: Los documentos básicos que debes tener preparados.
- Documentos Relacionados con la Vivienda: Los papeles importantes sobre la propiedad que vas a comprar.
- Documentos para la Hipoteca (si la solicitas): La documentación específica que te pedirá el banco.
- Dónde Conseguir Cada Documento: Guía práctica para obtener cada papel sin complicaciones.
Este artículo se centra en la documentación, pero recuerda que es solo una parte de la guía definitiva. Para tener una visión general de todo el proceso, te recomendamos consultar nuestra guía paso a paso para comprar vivienda.
Documentos Personales del Comprador
Estos son los documentos básicos que tú como comprador deberás tener preparados y presentar en diferentes etapas del proceso de compra.
2.1 Documento Nacional de Identidad (DNI) o NIE
- ¿Qué es? Tu Documento Nacional de Identidad (DNI) si eres ciudadano español, o tu Número de Identificación de Extranjero (NIE) si eres extranjero residente en España.
- ¿Para qué sirve? Es el documento de identificación básico que necesitarás para todos los trámites relacionados con la compraventa: identificarte ante el banco, la agencia inmobiliaria, el notario, la gestoría, la administración pública, etc.
- ¿Dónde lo consigo?
- DNI: Si necesitas renovar tu DNI, puedes solicitar cita previa en la web de la Policía Nacional o en el teléfono 060.
- NIE: Si necesitas obtener o renovar tu NIE, debes solicitar cita previa en la Oficina de Extranjería o Comisaría de Policía correspondiente.
Importante: Asegúrate de que tu DNI o NIE esté vigente y en buen estado. Tendrás que presentar el original y, en algunos casos, fotocopias.
2.2 Número de Identificación Fiscal (NIF)
- ¿Qué es? Tu Número de Identificación Fiscal (NIF), que coincide con tu DNI si eres ciudadano español, o con tu NIE si eres extranjero residente.
- ¿Para qué sirve? El NIF es tu identificador fiscal en España. Lo necesitarás para todos los trámites relacionados con impuestos y Hacienda en la compraventa de la vivienda: liquidación de impuestos de compraventa, pago del IBI, etc.
- ¿Dónde lo consigo? Tu NIF ya está incluido en tu DNI o NIE. No necesitas un documento adicional.
Importante: Asegúrate de tener a mano tu DNI/NIE para poder facilitar tu NIF en los trámites fiscales.
2.3 Justificante de Estado Civil
- ¿Qué es? Un documento que acredite tu estado civil actual:
- Soltero/a: No se suele requerir un documento específico, tu palabra suele ser suficiente.
- Casado/a: Certificado de Matrimonio (literal o extracto).
- Divorciado/a: Sentencia de Divorcio (o testimonio de la misma).
- Viudo/a: Certificado de Defunción del cónyuge y Libro de Familia.
- ¿Para qué sirve? El estado civil es relevante para determinar el régimen económico matrimonial (gananciales, separación de bienes, etc.) y para la titularidad de la vivienda si compras en pareja. El notario lo necesitará para la escritura de compraventa.
- ¿Dónde lo consigo?
- Certificado de Matrimonio: Se solicita en el Registro Civil donde se inscribió el matrimonio. Puedes solicitarlo online, por correo postal o presencialmente.
- Sentencia de Divorcio: Se solicita en el Juzgado que dictó la sentencia de divorcio.
- Certificado de Defunción y Libro de Familia: Se solicitan en el Registro Civil del lugar de fallecimiento del cónyuge.
Importante: Los certificados de estado civil suelen tener una validez limitada (generalmente 3 meses). Solicítalos con antelación pero no con demasiada antelación a la firma de la escritura.
2.4 Últimas Nóminas o Declaración de la Renta
- ¿Qué son?
- Trabajadores por cuenta ajena: Últimas nóminas (generalmente las 3 últimas).
- Trabajadores autónomos: Declaración de la Renta del último ejercicio fiscal (o últimas declaraciones trimestrales de IVA e IRPF).
- ¿Para qué sirven? Estos documentos sirven para demostrar tus ingresos y tu solvencia económica ante el banco (si solicitas hipoteca) y, en ocasiones, ante la agencia inmobiliaria o el vendedor.
- ¿Dónde los consigo?
- Nóminas: Te las proporciona tu empresa. Puedes pedirlas al departamento de Recursos Humanos o descargarlas de tu portal del empleado (si tienes acceso).
- Declaración de la Renta: Puedes descargarla de la web de la Agencia Tributaria (sede electrónica) con tu certificado digital, DNI electrónico o Cl@ve PIN. Si no tienes acceso online, puedes solicitar un certificado en una oficina de la Agencia Tributaria.
Importante: Asegúrate de tener las nóminas o declaración de la renta más recientes disponibles para presentar.
Subtítulo 2.5: Vida Laboral
- ¿Qué es? Un informe de la Seguridad Social que acredita tu historial laboral y los períodos cotizados.
- ¿Para qué sirve? La vida laboral también se utiliza para demostrar tu estabilidad laboral ante el banco al solicitar una hipoteca. Complementa la información de tus nóminas o declaración de la renta.
- ¿Dónde la consigo? Puedes obtener tu vida laboral de varias formas:
- Online: A través de la Sede Electrónica de la Seguridad Social. Necesitas certificado digital, DNI electrónico o Cl@ve PIN. Puedes descargarla e imprimirla al instante.
- Por SMS: A través de la web de la Seguridad Social, puedes solicitar recibirla por SMS en tu móvil (si tienes tu número registrado en la Seguridad Social).
- Presencialmente: En las oficinas de la Seguridad Social con cita previa.
Importante: La vida laboral obtenida online o por SMS tiene la misma validez legal que la obtenida presencialmente.
Documentos Relacionados con la Vivienda
Estos documentos son específicos de la vivienda que vas a comprar y te proporcionarán información importante sobre la propiedad, su situación legal y sus características. En muchos casos, el vendedor o la agencia inmobiliaria deberían proporcionarte estos documentos.
3.1 Nota Simple del Registro de la Propiedad
- ¿Qué es? Un documento informativo del Registro de la Propiedad que resume la situación jurídica de la vivienda. Indica quién es el propietario actual, si tiene cargas o gravámenes (hipotecas, embargos, servidumbres, etc.) y la descripción registral de la finca.
- ¿Para qué sirve? La nota simple es fundamental para verificar la situación legal de la vivienda antes de la compra. Asegura que el vendedor es realmente el propietario y que la vivienda no tiene cargas ocultas que puedan afectar a la compra. El banco también la solicitará para la hipoteca.
- ¿Dónde la consigo? Se solicita en el Registro de la Propiedad correspondiente al municipio donde se encuentra la vivienda. Puedes solicitarla:
- Online: A través de la web del Colegio de Registradores de España (www.registradores.org). Es la forma más rápida y cómoda.
- Presencialmente: En el Registro de la Propiedad correspondiente.
Importante: La nota simple es informativa, no tiene valor legal para acreditar la propiedad. Para acreditar la propiedad legalmente, es necesaria la certificación registral (más completa y con valor legal, pero más costosa y menos habitual en la compraventa para compradores primerizos).
3.2 Certificado de Eficiencia Energética (CEE)
- ¿Qué es? Un certificado obligatorio que evalúa la eficiencia energética de la vivienda y le asigna una letra de calificación energética (de la A a la G, siendo A la más eficiente y G la menos eficiente).
- ¿Para qué sirve? El CEE es obligatorio para vender o alquilar una vivienda en España. Informa al comprador sobre el consumo energético estimado de la vivienda (calefacción, agua caliente, refrigeración, etc.) y sus emisiones de CO2. Influye en el coste de la factura energética y en el impacto ambiental.
- ¿Quién debe proporcionarlo? El vendedor es quien debe encargarse de obtener el CEE y proporcionárselo al comprador antes de la firma del contrato de compraventa.
- ¿Dónde se consigue? El CEE debe ser emitido por un técnico certificador (arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero, etc.) debidamente acreditado. El vendedor debe contratar a un técnico para que realice la certificación y emita el certificado.
Importante: Asegúrate de que el vendedor te proporciona el CEE original y vigente de la vivienda antes de la compra. Verifica la calificación energética y las recomendaciones de mejora que pueda incluir el certificado.
3.3 Cédula de Habitabilidad (Licencia de Primera Ocupación)
- ¿Qué es? Un documento administrativo que certifica que la vivienda cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad y es apta para ser utilizada como vivienda. También se conoce como Licencia de Primera Ocupación (en viviendas de nueva construcción).
- ¿Para qué sirve? La cédula de habitabilidad es obligatoria para dar de alta los suministros (agua, luz, gas) y para alquilar una vivienda. Aunque no siempre es obligatoria para la compraventa en sí, es muy recomendable solicitarla y verificar su existencia, ya que garantiza que la vivienda cumple con los requisitos legales mínimos para ser habitable.
- ¿Quién debe proporcionarla? En viviendas de segunda mano, el vendedor debería tener la cédula de habitabilidad y proporcionársela al comprador. En viviendas de nueva construcción, el promotor debe obtener la Licencia de Primera Ocupación.
- ¿Dónde se consigue? La cédula de habitabilidad se solicita en el Ayuntamiento del municipio donde se encuentra la vivienda. Si el vendedor no la tiene, puedes solicitarla tú al ayuntamiento (aunque puede llevar tiempo y tener un coste).
Importante: Verifica la vigencia de la cédula de habitabilidad. En algunas comunidades autónomas, la cédula tiene una validez limitada y necesita ser renovada.
3.4 Recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
- ¿Qué es? El recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) del año en curso.
- ¿Para qué sirve? El recibo del IBI sirve para verificar que el vendedor está al corriente de pago del IBI (un impuesto anual que grava la propiedad de bienes inmuebles). Es habitual que el vendedor entregue al comprador el recibo del IBI pagado del año en curso en el momento de la firma de la escritura.
- ¿Quién debe proporcionarlo? El vendedor debe proporcionar el recibo del IBI.
- ¿Dónde se consigue? El vendedor puede obtener el recibo del IBI en el Ayuntamiento o a través de la web del Catastro.
Importante: Verifica que el recibo del IBI corresponda al año en curso y a la vivienda que vas a comprar.
3.5 Estatutos de la Comunidad de Propietarios (Si Aplica)
- ¿Qué son? Los Estatutos de la Comunidad de Propietarios (si la vivienda forma parte de una comunidad de propietarios, como un edificio de pisos o una urbanización). Incluyen las normas de convivencia, uso de zonas comunes, reparto de gastos, etc. de la comunidad.
- ¿Para qué sirven? Los estatutos te informan sobre las normas y obligaciones como futuro propietario dentro de la comunidad. Es importante leerlos para conocer las normas de la comunidad y evitar sorpresas o conflictos en el futuro. También puedes solicitar un certificado del administrador de la comunidad que acredite que el vendedor está al corriente de pago de las cuotas de comunidad.
- ¿Quién debe proporcionarlos? El vendedor debería proporcionarte los estatutos de la comunidad. También puedes solicitarlos al administrador de la comunidad.
- ¿Dónde se consiguen? Puedes solicitarlos al administrador de la comunidad o al presidente de la comunidad. También pueden estar depositados en el Registro de la Propiedad.
Importante: Lee detenidamente los estatutos de la comunidad antes de comprar para conocer tus derechos y obligaciones como propietario. Pregunta al vendedor o al administrador cualquier duda que tengas.
3.6: Contrato de Arras (Si Se Firma)
- ¿Qué es? El Contrato de Arras es un precontrato que se firma antes del contrato de compraventa y que formaliza el acuerdo entre comprador y vendedor sobre la reserva de la vivienda y las condiciones de la compraventa.
- ¿Para qué sirve? El contrato de arras garantiza la reserva de la vivienda por parte del comprador y establece las condiciones de la futura compraventa (precio, plazo para la firma, etc.). Suele incluir una entrega de dinero por parte del comprador al vendedor en concepto de arras (una señal).
- ¿Quién lo proporciona? El contrato de arras se redacta y firma conjuntamente por comprador y vendedor. Puede ser redactado por una agencia inmobiliaria, un abogado o directamente por las partes.
- ¿Dónde se consigue? El contrato de arras no se «consigue» de una fuente externa, sino que se crea y firma por las partes implicadas.
Importante: Lee y entiende muy bien el contrato de arras antes de firmarlo. Asesórate legalmente si tienes dudas. El contrato de arras tiene consecuencias legales y económicas importantes en caso de incumplimiento por cualquiera de las partes.
3.7 Contrato de Compraventa
- ¿Qué es? El Contrato de Compraventa o Escritura Pública de Compraventa es el documento legal definitivo que formaliza la transmisión de la propiedad de la vivienda del vendedor al comprador. Se firma ante notario.
- ¿Para qué sirve? La escritura pública de compraventa es el documento que acredita legalmente que eres el nuevo propietario de la vivienda. Es imprescindible para registrar la propiedad a tu nombre en el Registro de la Propiedad y para solicitar la hipoteca (si la necesitas).
- ¿Quién lo proporciona? La minuta de la escritura (borrador) la suele preparar la notaría o la gestoría (si la contratas). La escritura pública original se firma ante notario y el notario se encarga de expedir copias a las partes.
- ¿Dónde se consigue? La minuta te la proporcionará la notaría o gestoría. La escritura pública original se firma en la notaría el día de la firma. Puedes solicitar copias autorizadas de la escritura en la notaría después de la firma.
Importante: Revisa detenidamente la minuta de la escritura antes de la firma y asegúrate de entender y estar de acuerdo con todas las cláusulas y condiciones. Asesórate legalmente si tienes dudas. La firma de la escritura pública es el acto final y definitivo de la compraventa.
Documentos para la Hipoteca (Si Se Solicita)
Si vas a solicitar una hipoteca para financiar la compra de tu primera vivienda, el banco te pedirá una documentación específica adicional para evaluar tu perfil financiero y la viabilidad de la operación. La lista exacta de documentos puede variar según el banco, pero aquí tienes los documentos más comunes que suelen solicitar:
4.1 Pre-Aprobación Hipotecaria (Si Se Tiene)
- ¿Qué es? El documento de pre-aprobación hipotecaria que te haya emitido el banco (si lo has solicitado previamente, como es recomendable).
- ¿Para qué sirve? Presentar la pre-aprobación agiliza el proceso hipotecario y demuestra al banco que ya tienes una evaluación inicial favorable de tu perfil.
- ¿Dónde lo consigo? Te lo proporciona el banco o entidad financiera que te haya concedido la pre-aprobación.
4.2 Justificantes de Ahorros
- ¿Qué son? Justificantes de tus ahorros disponibles para la entrada y los gastos de compra.
- Extractos bancarios de cuentas de ahorro, cuentas corrientes, depósitos.
- Certificados de inversión (si tienes inversiones que puedes liquidar para la entrada).
- ¿Para qué sirven? Sirven para demostrar al banco que tienes fondos propios suficientes para aportar la entrada y afrontar los gastos iniciales de la compra.
- ¿Dónde los consigo? Los extractos bancarios los puedes obtener online o en tu sucursal bancaria. Los certificados de inversión te los proporcionará tu entidad financiera.
4.3 Información sobre Otras Deudas
- ¿Qué es? Información detallada sobre tus otras deudas (si las tienes):
- Préstamos personales: Contratos de préstamo, recibos de pago.
- Préstamos de coche: Contratos de préstamo, recibos de pago.
- Tarjetas de crédito: Extractos de tarjetas de crédito, información sobre límites de crédito y saldo pendiente.
- Otros pagos recurrentes: Justificantes de otros pagos mensuales (alquiler, pensiones alimenticias, etc.).
- ¿Para qué sirve? El banco necesita conocer tu nivel de endeudamiento total para evaluar tu capacidad de pago y tu tasa de endeudamiento.
- ¿Dónde la consigo? Reúne los contratos y recibos de pago de tus préstamos. Los extractos de tarjetas de crédito los puedes obtener online o de tu banco.
4.4 Documentación Adicional que Pida el Banco
- ¿Qué es? Documentación adicional específica que pueda pedirte el banco según tu perfil y la operación. Puede incluir:
- Informe de tasación de la vivienda (en algunos casos): Aunque generalmente el banco encarga la tasación directamente, en algunos casos pueden pedirte que aportes una tasación previa.
- Certificado de vida laboral actualizado (si no lo has presentado ya).
- Justificantes de otros ingresos (si tienes ingresos adicionales no salariales).
- Documentación específica si eres autónomo o tienes un tipo de contrato laboral particular.
- ¿Para qué sirve? La documentación adicional sirve para completar la información que necesita el banco para evaluar tu solicitud de hipoteca de forma exhaustiva.
- ¿Dónde la consigo? El banco te indicará qué documentos adicionales específicos necesita y dónde puedes obtenerlos. Pregunta a tu gestor bancario si tienes dudas.
Conclusión
Como has visto, la lista de documentos necesarios para comprar tu primera vivienda puede parecer larga, pero estar preparado y organizado con la documentación te ahorrará tiempo, estrés y posibles retrasos en el proceso de compra.
En resumen, los documentos clave que debes reunir son:
- Documentos Personales: DNI/NIE, NIF, Justificante de Estado Civil, Últimas Nóminas/Renta, Vida Laboral.
- Documentos de la Vivienda: Nota Simple, CEE, Cédula de Habitabilidad, Recibo IBI, Estatutos de la Comunidad (si aplica), Contrato de Arras (si se firma), Contrato de Compraventa.
- Documentos para la Hipoteca (Si Aplica): Pre-Aprobación Hipotecaria, Justificantes de Ahorros, Información sobre Deudas, Documentación Adicional (según el banco).
¡Empieza a recopilar tu carpeta de documentos hoy mismo y prepárate para dar el gran paso hacia tu primera casa con toda la documentación en regla!
Para tener una visión global y no olvidar ningún detalle en todo el proceso, te recomendamos utilizar nuestro checklist imprescindible para compradores primerizos.